Gastos e impuestos al comprar una vivienda en España: cuánto dinero necesitas realmente

Gastos e impuestos al comprar vivienda: cuánto dinero adicional necesitas

Cuando decides comprar una vivienda, el primer error habitual es pensar que solo necesitas el dinero de la entrada. Si vas a solicitar una hipoteca, la mayoría de las entidades bancarias en España financian de forma habitual hasta un máximo del 80% del valor de tasación o de compraventa (el menor de los dos). Por tanto, es necesario aportar un 20% de entrada inicial con fondos propios.

A ese 20% inicial de entrada no financiada suele sumarse entre un 10% y un 12% adicional para cubrir los impuestos de la operación y los gastos notariales, registrales y de tasación.

Vivienda nueva vs vivienda de segunda mano: una diferencia fiscal clave

El factor que más determina la cantidad de impuestos a pagar es si compras un inmueble a estrenar o una vivienda usada:

• Vivienda nueva (primera entrega): Es aquella que se adquiere directamente a la promotora o constructora tras su edificación. Está sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) y, de forma complementaria, a la cuota gradual de documentos notariales del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD).
• Vivienda de segunda mano (usada): Es aquella que ya ha sido transmitida al menos una vez o se compra a un particular. No paga IVA, sino el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP).

Los impuestos explicados en detalle

1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

El Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) es el tributo estatal que grava el consumo de bienes y servicios y se aplica exclusivamente a la compra de viviendas nuevas. El tipo impositivo general para viviendas en toda España (salvo en Canarias, donde rige el Impuesto General Indirecto Canario o IGIC con un tipo general del 6,5% y tipos reducidos específicos) es del 10% sobre el precio de escritura. En el caso de Viviendas de Protección Oficial (VPO) de régimen especial o promoción pública, el tipo superreducido de IVA es del 4%.

2. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP)

El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) es el tributo que grava la compraventa de bienes entre particulares y se abona al comprar una vivienda de segunda mano.

Al ser un impuesto transferido a las Comunidades Autónomas (CCAA), no existe un tipo impositivo único para toda España. Como orientación general, la mayoría de los tipos estándar se sitúan entre el 6% y el 10%, si bien el porcentaje concreto depende directamente de la comunidad autónoma donde radique el inmueble, de la base liquidable (que en algunos territorios cuenta con tramos progresivos) y de las circunstancias personales del comprador (como edad o nivel de renta).

3. Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD)

El Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (AJD) grava la formalización de documentos notariales que deben inscribirse en un registro público. Al comprar una vivienda nueva, el comprador debe abonar la cuota gradual de este impuesto, cuyo porcentaje oscila habitualmente entre el 0,5% y el 1,5% según la normativa de cada comunidad autónoma. En las viviendas de segunda mano sujetas a ITP no se abona este concepto en la compraventa.

Gastos de notaría, registro, gestoría y tasación

Además de los impuestos, existen costes derivados de dotar de plena validez jurídica a la operación de compraventa:

• Aranceles notariales (Notaría): La intervención del notario da fe pública del contrato de compraventa. Sus honorarios están regulados por el Estado mediante un arancel oficial obligatorio. El coste suele situarse entre los 600 € y 1.000 €, variando según el precio del inmueble, el número de folios de la escritura y el número de copias emitidas.
• Registro de la Propiedad: Inscribir la compraventa en el Registro de la Propiedad asegura tus derechos de propiedad frente a terceros. Sus tarifas están reguladas también por arancel oficial estatal y oscilan habitualmente entre los 350 € y 650 €.
• Honorarios de gestoría: La gestoría tramita la liquidación de los impuestos ante Hacienda y presenta los documentos en el Registro. Es un servicio de tarifa libre que, en caso de solicitar hipoteca, suele coordinar la entidad bancaria, con un coste aproximado de entre 250 € y 450 € para la escritura de compraventa.
• Tasación oficial del inmueble: Si solicitas un préstamo hipotecario, la tasación es obligatoria para fijar el valor de garantía de la finca. Debe realizarla una sociedad de tasación homologada por el Banco de España, con un coste orientativo de entre 300 € y 550 € según el tamaño y tipología de la vivienda.

¿Quién paga los gastos de la hipoteca? Ley 5/2019

Es fundamental diferenciar entre los gastos de la compraventa (el contrato por el que adquieres la casa) y los gastos del préstamo hipotecario (el contrato de financiación con el banco). Desde la entrada en vigor de la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario, el reparto de costes del préstamo hipotecario quedó fijado por ley:

Para profundizar en los requisitos y documentos que revisará la entidad durante el estudio de solvencia, puedes consultar nuestra guía sobre requisitos y documentación para pedir una hipoteca.

Diferencias fiscales por comunidades autónomas

El lugar en el que compras la vivienda influye de manera decisiva en el coste final:

• Dispersión del ITP general: Por ejemplo, comunidades como la Comunidad de Madrid o Navarra aplican un tipo general del 6%, en Canarias el tipo general del ITP es del 6,5%, en Andalucía o Castilla y León se sitúa en torno al 7%–8%, y en autonomías como Cataluña, Comunidad Valenciana o Galicia se aplica con carácter general un 10%.
• Tipos reducidos y bonificaciones: La mayoría de comunidades autónomas disponen de tipos impositivos reducidos (frecuentemente entre el 3% y el 5%) para colectivos determinados, tales como jóvenes compradores (la edad máxima varía según la comunidad entre los 32 y 36 años), familias numerosas, personas con discapacidad o compra de viviendas en municipios rurales, siempre que el inmueble se destine a vivienda habitual y se cumplan los límites de ingresos establecidos por cada autonomía.

Ejemplo práctico: simulación para una vivienda de 200.000 €

Para visualizar cómo se distribuyen estos costes, planteamos una simulación orientativa para adquirir una vivienda con un precio de 200.000 € mediante una hipoteca habitual al 80% (préstamo de 160.000 € y entrada con fondos propios de 40.000 €).

Para este ejemplo hipotético, tomamos como referencia una comunidad autónoma con un tipo medio de ITP del 8% (para segunda mano) y un AJD del 1% (para obra nueva):

Al planificar tu presupuesto hipotecario, compara con detenimiento las diferentes modalidades de interés: consulta nuestras guías sobre hipoteca fija, hipoteca variable e hipoteca mixta para valorar qué estructura de cuota te ofrece mayor tranquilidad.

Preguntas frecuentes sobre gastos e impuestos al comprar vivienda

¿Se pueden financiar los gastos e impuestos dentro de la hipoteca?

Con carácter general no. Las entidades financieras suelen prestar como máximo el 80% del valor de tasación o de compraventa del inmueble. El comprador debe aportar con fondos propios la entrada del 20% más la provisión de fondos para impuestos y gastos de formalización.

¿Qué es el valor de referencia de Catastro y cómo influye en el ITP?

El valor de referencia es una valoración objetiva determinada periódicamente por la Dirección General del Catastro. En las compraventas de segunda mano, la base imponible del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) se calcula sobre el mayor entre el precio escriturado y dicho valor de referencia oficial.

¿Qué ventajas fiscales existen para menores de 35 años?

La gran mayoría de comunidades autónomas aplican tipos reducidos de ITP (habitualmente entre el 3% y el 5%) o deducciones en AJD para jóvenes menores de 32 a 36 años que compran su vivienda habitual, siempre que sus ingresos anuales no superen los límites establecidos en la normativa tributaria regional.