Cómo calcular cuánto dinero puedes pedir para una hipoteca: capacidad de pago y endeudamiento
Antes de empezar a buscar casa, el paso más importante es saber con exactitud cuánto dinero puede prestarte el banco sin comprometer tu estabilidad financiera. En esta guía te explicamos cómo calculan las entidades tu capacidad de endeudamiento, qué límites de cuota aplican y cómo estimar el precio máximo de compra con tus ingresos actuales.
El ratio de endeudamiento: la regla orientativa del 30%–35%
Las entidades financieras evalúan el riesgo de una operación analizando el ratio de endeudamiento, que es el porcentaje de tus ingresos netos mensuales que destinas al pago de todas tus deudas (incluyendo la futura cuota de la hipoteca, préstamos personales, tarjetas de crédito o créditos de coche).
Siguiendo las directrices de prudencia del Banco de España (BdE), el criterio general habitual establece que el conjunto de tus deudas mensuales no debería superar entre el 30% y el 35% de tus ingresos netos.
¿Cómo se calcula tu cuota máxima recomendada?
Ingresos netos mensuales del hogar × 0,35 − Otras deudas mensuales vigentes = Cuota mensual máxima admisible.
Puedes realizar simulaciones inmediatas según tus ingresos en nuestra calculadora hipotecaria interactiva.
Qué ingresos tiene en cuenta el banco y qué deudas restan
No todo el dinero que entra en tu cuenta se valora de la misma manera durante el análisis de solvencia:
- Ingresos computables: Sueldos netos en contratos indefinidos con suficiente antigüedad laboral, nóminas de funcionarios públicos o pensiones contributivas. En trabajadores por cuenta propia (autónomos), se analizan los rendimientos medios reflejados en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) de los dos últimos ejercicios.
- Ingresos que no siempre se aceptan al 100%: Horas extras puntuales, bonus variables no garantizados por contrato o ingresos por alquileres recientes sin historial continuado.
- Deudas existentes que reducen tu capacidad: Las cuotas de otros préstamos personales en curso, compras aplazadas o líneas de crédito activas. La entidad comprueba estos importes consultando la Central de Información de Riesgos del Banco de España (CIRBE), la base de datos pública donde constan los riesgos bancarios agregados de cada titular.
Diferencia entre lo que puedes pagar y lo que el banco puede aprobar
Un error frecuente es calcular la cuota al límite de la capacidad financiera personal. Aunque tus números indiquen que podrías pagar una cuota de 1.000 € al mes, el banco aplica filtros de seguridad adicionales:
- Simulación con subida de tipos de interés (test de estrés): En préstamos a tipo variable, el banco simula si podrías seguir pagando la hipoteca si el Euríbor (Euro Interbank Offered Rate, el tipo de interés de referencia oficial en España) subiera varios puntos.
- Ingresos mínimos de subsistencia: La entidad verifica que, tras abonar la cuota hipotecaria, la unidad familiar dispone de un remanente mensual suficiente para cubrir alimentación, suministros y gastos cotidianos.
Para conocer qué documentos exactos te pedirán para justificar estos ingresos, consulta nuestra guía sobre requisitos y documentación para pedir una hipoteca.
Financiación habitual: el porcentaje LTV (Loan-To-Value)
El importe máximo del préstamo no solo depende de tu sueldo, sino también del valor del inmueble. Las entidades miden este límite a través del Loan-To-Value (LTV), término técnico en inglés que indica el porcentaje de financiación sobre el valor de tasación o de compraventa del inmueble.
Límite estándar de financiación: Para la compra de una vivienda habitual, la práctica bancaria general en España es conceder hasta un máximo del 80% del LTV (el menor entre el precio de compra y el valor de tasación oficial). Para segundas residencias, este límite suele situarse entre el 60% y el 70%.
El ahorro previo necesario para entrada y gastos
Al no financiarse el 100% de la operación, el comprador debe disponer de fondos propios para dos conceptos:
- El 20% de entrada: La parte del precio del inmueble que el banco no financia.
- Entre el 10% y el 12% para gastos e impuestos: Para pagar tributos como el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) en viviendas usadas o el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA) en obra nueva, además de notaría y registro. Para conocer el desglose detallado, consulta nuestra guía sobre gastos e impuestos al comprar vivienda.
Ejemplo práctico: cuánto dinero puedes pedir según tus ingresos
A continuación presentamos una simulación orientativa para dos perfiles de ingresos netos mensuales del hogar, considerando una hipoteca tipo a 30 años con un interés orientativo del 3,0% de Tipo de Interés Nominal (TIN, que es el interés base que cobra el banco sin incluir otros gastos) y sin otras deudas previas:
Simulación de capacidad hipotecaria orientativa
| Ingresos netos del hogar | Cuota máxima recomendada (35%) | Préstamo hipotecario estimado (30 años al 3% TIN) | Precio máximo vivienda (aportando 20% entrada) | Ahorro previo estimado (~30% entrada + gastos) |
|---|---|---|---|---|
| 2.000 € / mes | 700 € / mes | ~166.000 € | ~207.500 € | ~62.250 € |
| 3.000 € / mes | 1.050 € / mes | ~249.000 € | ~311.000 € | ~93.300 € |
| 4.000 € / mes | 1.400 € / mes | ~332.000 € | ~415.000 € | ~124.500 € |
*Nota: Valores meramente ilustrativos calculados mediante el sistema de amortización francés a 30 años con tipo fijo del 3% TIN (Tipo de Interés Nominal). Las condiciones reales finales dependerán del perfil de solvencia, la edad de los titulares y la política de riesgos de la entidad bancaria.
Para valorar qué modalidad de cuota se adapta mejor a tu previsión económica a largo plazo, revisa nuestras guías sobre hipoteca fija, hipoteca variable e hipoteca mixta.
Factores que pueden mejorar tu capacidad de financiación
- Aportar dos titulares con nómina: Compartir la titularidad con una pareja o cotitular suma ingresos y reduce sensiblemente el ratio de endeudamiento global.
- Liquidar préstamos pequeños antes de solicitar la hipoteca: Cancelar un crédito de coche o tarjetas aplazadas libera margen directo en tu 35% mensual.
- Elegir un plazo de amortización más largo: Ampliar el plazo de 20 a 30 años reduce la cuota mensual, permitiendo que un préstamo mayor encaje en tu límite mensual admisible (aunque genera más intereses totales).
Preguntas frecuentes sobre la capacidad de endeudamiento
¿Puedo conseguir una hipoteca al 90% o 100% de financiación?
De forma general los bancos financian hasta el 80% LTV. Superar ese porcentaje solo es habitual mediante programas públicos de avales (como los avales Instituto de Crédito Oficial (ICO) o autonómicos para jóvenes), convenios con colectivos específicos (como funcionarios) o adquiriendo inmuebles de la cartera inmobiliaria del propio banco.
¿Cuenta el sueldo bruto o el sueldo neto?
El banco calcula tu ratio de endeudamiento siempre sobre el sueldo neto (la cantidad real que ingresas mensualmente en tu cuenta tras descontar IRPF y Seguridad Social).
¿Hasta qué edad se puede pedir una hipoteca?
La norma general de la banca en España exige que la edad del titular de mayor edad al finalizar el préstamo no supere habitualmente los 70 o 75 años.
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